# 出店前に不動産会社・本部へ聞く質問リスト

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Last updated: 2026-06-10

出店前の質問は、物件条件、立地・商圏、売上前提、契約、運営支援、リスクのポイントに分け、不動産会社・本部・自分・専門家の聞き先を整理します。同じポイントでも、聞く相手によって得られる情報が違うため、1つの相手にすべてを聞こうとしないことが、確認漏れを減らすコツです。契約・税務・許認可など専門判断が必要な事項は「専門家へ確認する質問」として扱います。

## 質問先マトリクス

| ポイント | 不動産会社 | FC本部 | 自分自身 | 専門家 |
| --- | :-: | :-: | :-: | :-: |
| 物件・設備の条件 | ◎ | △ | ○ | △ |
| 立地・商圏・競合 | ○ | ○ | ◎ | △ |
| 売上前提・収益モデル | △ | ◎ | ◎ | △ |
| 契約条件 | ◎ | ◎ | ○ | ◎ |
| 工事・看板・許認可 | ○ | △ | △ | ◎ |
| 開業後の支援・運営 | △ | ◎ | ◎ | △ |

凡例: ◎=主に聞く相手 ○=あわせて確認 △=ケースによる

## 質問する前に整理しておくこと

聞く前に次の点を手元にまとめておくと、相手の回答も具体的になります。

- 業態、出店の目的、想定する客層
- 候補地の住所と物件資料（賃料・面積・階数・駐車場）
- 候補地は1つか、複数比較の段階か
- FC加盟か、自主出店か
- 回答や契約の期限、内見・面談の予定日

この整理は、第三者に候補地の確認を依頼する場合の依頼時情報としてもそのまま使えます。

## 不動産会社へ聞く質問

| ポイント | 質問例 | なぜ聞くか |
| --- | --- | --- |
| 賃料・費用 | 賃料のほかに、管理費・敷金・保証金・更新料はいくらですか | 初期費用とランニングの全体像を掴むため |
| 引き渡し | どんな状態で引き渡されますか。設備は何が残りますか | 工事範囲と費用が大きく変わるため |
| 原状回復 | 退去時の原状回復の範囲はどこまでですか | 出口コストを先に知るため |
| 前テナント | 前のテナントの業態と、退去の理由を教えてもらえますか | 立地・設備のヒントになるため |
| 看板 | 看板はどこに、どんなサイズで出せますか | 視認性に直結するため |
| 駐車場 | 駐車場は専用ですか共用ですか。台数と利用条件は | 来店のしやすさに影響するため |
| 営業条件 | 営業時間・業種・においや音の制限はありますか | 業態によっては致命的な制約になるため |
| 周辺情報 | 近隣で出店・退去・開発の予定はありますか | 商圏が変わる要因を先に知るため |
| 搬入・ゴミ | 搬入経路とゴミ置き場の条件はどうなっていますか | 日々の運営コストに関わるため |

用途地域や許認可に関わる事項は、不動産会社の説明とあわせて、行政や専門家にも確認しておくと確実です。

## FC本部へ聞く質問

FC加盟の場合は、候補地と収益モデルの前提を本部に確認します。対立のためではなく、前提を理解するための質問です。

| ポイント | 質問例 | なぜ聞くか |
| --- | --- | --- |
| 候補地の選定 | この候補地を選ばれた理由を教えてください | 本部の立地評価の観点を知るため |
| 商圏設定 | 商圏資料の範囲は、どんな考え方で設定していますか | 数字の前提を理解するため |
| 類似店 | モデル収益の参照店は、どんな基準で選んでいますか | 候補地との条件差を見るため |
| 実績との差 | 参照店と候補地で、条件が違う点はどこですか | 数字をそのまま当てはめない判断のため |
| 費用 | 初期投資に含まれない費用には何がありますか | 想定外の追加費用を減らすため |
| 近隣出店 | 近隣への追加出店やテリトリーの方針を教えてください | 商圏の前提が変わる可能性を知るため |
| 開業後支援 | 開業後の支援は、何が・どの頻度でありますか | 開業後の運営体制を設計するため |
| 下振れ時 | 想定を下回った場合、どんな支援・対応がありますか | 厳しい局面での関係を事前に知るため |

FC候補地の確認の進め方: https://rognalia.com/location-intelligence/guides/fc-candidate-site-check.html

## 自分自身に確認する質問

- この業態の対象顧客を、自分の言葉で説明できるか
- 想定が下振れした場合でも、資金繰りは耐えられるか
- 人の採用・シフト・現場管理を、この立地で回せるか
- 家族・共同経営者・金融機関に、この候補地を選ぶ理由を説明できるか
- この候補地にどこか違和感があるなら、それは何に対する違和感か

違和感は、確認すべきポイントがまだ言葉になっていないサインであることが多いものです。

## 専門家・行政へ確認すること

次の事項は、不動産会社や本部の説明だけで確定させず、必要に応じて専門家・行政に確認します。

- 契約書の内容（賃貸借契約・FC契約）
- 用途地域・建築に関わる制限
- 営業に必要な許認可（保健所・消防など）
- 税務・融資・資金計画

立地や商圏の整理は「判断材料の準備」であって、契約・法務・税務の判断そのものではありません。

## 質問を候補地ごとの具体的な形に落とす

一般的な質問リストは、そのままだと「一般的な答え」しか返ってきません。効くのは、候補地の条件に合わせて具体化された質問です。具体化のためには、候補地の商圏・導線・競合・物件条件を先に整理しておく必要があります。

質問を判断材料に変える流れ:

1. 違和感・気になること
2. 確認すべきポイントに言語化する
3. 相手別の質問に整理する（不動産会社/本部/自分/専門家）
4. 回答と現地確認で材料を集める
5. 契約判断に進む / 保留する / 追加で確認する

質問は「聞いて終わり」ではなく、回答を判断材料として整理するところまでがワンセットです。回答に強い懸念が残る場合や、確認できていないことが多い場合は、「保留」や「追加確認」も立派な判断です。

## よくある質問

- 不動産会社に最低限聞くこと: 賃料以外の費用の全体像、引き渡し状態と原状回復の範囲、看板の条件、駐車場の条件、前テナントの業態と退去理由の5点
- FC本部に売上予測について聞くこと: 予測が当たるかどうかではなく前提を聞く。類似店の選定基準、候補地との条件の違い、数字の集計期間、含まれる費用の範囲
- 質問リストだけで候補地の判断はできるか: できない。確認漏れを減らす道具であり、商圏・導線・競合のデータ、現地確認、資金計画、専門家の確認を重ねて判断する
- 候補地が未定でもこの準備は必要か: 未定の段階では「どのエリアを見るか」の整理が先。エリアの洗い出しから候補地の比較、質問リストの作成までの流れは総合ページを参照

## 個別相談でできること

Location Intelligence Workspaceでは、商圏分析や立地調査の結果を、候補地比較、出店エリアの優先順位、事業計画の前提、本部・不動産会社への質問に落とし込むところまで支援しています。立地診断だけに限らず、相談内容に応じて様々なコンサルティングが可能です。お気軽にご相談ください。

## 解釈上の注意

- 本ページは確認漏れを減らすための質問リストで、出店成功・売上・利益を保証しません
- 質問への回答は判断材料であって、最終判断ではありません。回答・現地確認・資金計画・契約条件・専門家の確認を重ねたうえで、契約や出店に進むか、保留するか、追加で確認するかを判断します
- 契約・法務・税務・許認可の判断は専門家への確認が必要です

## 参考にできる公的リソース

- FC加盟の公的な整理: J-Net21「FC加盟を考える」 https://j-net21.smrj.go.jp/startup/manual/list6/6-3-6.html

## この記事の運営者

Location Intelligence Workspace の運営者が執筆。大手外食チェーンで店舗経営（赤字店の黒字化、新業態で月間売上全国1位）とフランチャイズオーナー育成に携わり、現在は外食を中心に3,000件以上の既存店・候補地を同一基準で整理し、出店エリア探索・立地診断を提供。プロフィール: https://note.com/pocket_log_gpt/n/n486cd759cfbb

## 関連ページ

- 出店エリア探索・立地診断（総合）: https://rognalia.com/location-intelligence/
- FC候補地セカンドオピニオン: https://rognalia.com/location-intelligence/fc-second-opinion.html
- フランチャイズ本部から候補地を提示されたら確認すべきこと: https://rognalia.com/location-intelligence/guides/fc-candidate-site-check.html
- 出店候補地の見方: https://rognalia.com/location-intelligence/guides/store-site-checkpoints.html
- ロードサイド店舗の立地で見るべきポイント: https://rognalia.com/location-intelligence/guides/roadside-location-checkpoints.html
- 商圏分析と立地調査の違い: https://rognalia.com/location-intelligence/guides/trade-area-analysis-vs-location-survey.html